De la Quimera Inmobiliaria al Colapso Financiero (Reseña de Libro)

1. Jose García Montalvo considera a la BI de la primera década del siglo XXI como el 5º de los ejemplos históricos más conocidos de burbujas especulativas. Los tulipanes holandeses del siglo XVII, las acciones de la Cía. de los Mares del Sur en UK en el siglo XVIII, los "juegos de Ponzi" (siglo XX) y la burbuja bursátil asociada con las acciones tecnológicas (Punto.com), desarrollada en la segunda mitad de la década de los años noventa del pasado siglo, son los precedentes históricos referidos en los que se produjeron aumentos irracionales de los precios de productos o de activos. El pinchazo de esta burbuja desvió recursos a la vivienda.

2. Como cualquier burbuja especulativa, JGM define la BI como un "proceso en el que los aumentos de precios están ligados a las expectativas del adquirente y no a los factores que explican la oferta y la demanda del activo en cuestión".

3. En los periodos de auge, JGM establece en el libro que los precios de las viviendas los fijan los vendedores, y lo hacen a la vista de lo que el comprador puede pagar, teniendo en cuenta los niveles salariales, y las condiciones de financiación (tipo de interés, plazo, relación préstamo/valor). El proceso resulta favorecido en España por el desarrollo de una amplia cultura de propiedad, alentada sobre todo en el franquismo, y por la relativa escasez de viviendas de alquiler.

4. En 2003 aparecieron los primeros trabajos en los que se advertía que el proceso de aumento continuado de los precios de las viviendas podría terminar en una burbuja, con unas consecuencias poco agradables. A nivel internacional destacan los primeros artículos sobre la cuestión de la revista semanal The Economist (Mayo 2003, Houses of cards) y el trabajo recogido en un World Economic Outlook, del FMI de ese año, en el que se advertía, sobre todo, que las BI suelen tener un impacto negativo sobre el PIB de más alcance que las burbujas producidas en el mercado de acciones, puesto que la gente pide más créditos para adquirir viviendas que para comprar acciones.

5. En España resultó pionero el trabajo publicado por la revista "Situación Inmobiliaria", del BBVA en octubre de 2003, trabajo escrito por un equipo dirigido por el actual ministro Miguel Sebastian y en el que se estimaba en un 28% la sobrevaloración del precio de la vivienda por aquel entonces. Las tesis más relevantes de dicho trabajo se habían publicado en un artículo del mismo M. Sebastian, recogido en El País en junio de 2003.

6. A partir de este último año las opiniones sobre la situación del mercado de vivienda dejó ver una creciente división del terreno entre "burbujistas" (defienden la existencia de una BI) y "negacionistas" (niegan la existencia de tal burbuja). Estos últimos explican los aumentos continuados de los precios de la vivienda por el funcionamiento de las variables básicas, entre las que la reducción del tamaño de los hogares suele ser una de las más mencionadas en España. Desde un principio, en la escena internacional, Alan Greespan aparece como el ejemplo más claro de negacionista, mientras P. Krugman y R. Schiller destacaron pronto en el campo contrario.

7. En 2004-05 JGM considera que el negacionismo se convirtió en la "doctrina triunfante", apareciendo numerosas opiniones defendiendo la teoría del "aterrizaje suave". Según esta última, el mercado evolucionaría hacia una situación en la que, tras crecer a fuerte ritmo los precios y el volumen de nueva construcción residencial, podría llegarse a que los precios de las viviendas aumentasen por debajo del IPC y que las viviendas iniciadas seguirían una evolución en línea con unas necesidades de vivienda estimadas en no menos de 400.000 viviendas al año.

8. En el mismo capítulo 3, JGM estima que existió un apoyo mediático muy fuerte a las tesis negacionistas, acompañado por una publicación frecuente de datos sobre las subidas de precios de las viviendas, estadísticas derivadas de las tasaciones (MVIV, Tinsa, Sociedad de Tasación). Dicha tesis se sustentaría asimismo, en la existencia de unas 8 falacias populares, que JGM resume en las páginas 42 a 49 del libro presentado. Destacan las que figuran en primer lugar , "el precio de la vivienda no puede bajar", y la que ocupa el puesto 5º, "alquilar supone un derroche".

9. Se recogen en el libro los principales resultados de la encuesta realizada por Case y Schiller en USA en 2003, de la que se deriva que el 50% de los adquirentes de vivienda lo hacían para invertir, estimulados por los altos y continuados aumentos de precios de las viviendas. Asimismo se comenta el fuerte aumento experimentado en España por el número de billetes de 500 euros en lo más alto del auge inmobiliario.

10. JGM destaca como en 2003 se iniciaron los trabajos del INE para elaborar un Índice de Precios de Vivienda , y ello con una metodología más rigurosa que la del Ministerio de Vivienda (antes Fomento). El trabajo vino impulsado por Eurostat, donde de entrada se prevenía contra el empleo de las tasaciones como base del nuevo indicador. Se consideraba entonces que dicho indicador podría llegar a integrarse en el IPC, como ya lo estuvo la vivienda en propiedad en el IPC español hace algunos años.

11. La confirmación en 2005 de un nuevo e importante aumento de los precios de las viviendas fue saludada por los negacionistas de la BI como la confirmación de su posición. Persistían los periódicos avisos de la revista The Economist acerca del riesgo que suponía el previsible "pinchazo" de la misma. JGM resume como variables explicativas (Cap. 4) de los aumentos de precios de las viviendas los bajos tipos de interés vigentes hasta 2005, el importante volumen de crédito aportado al mercado de vivienda y lo que el denomina "laxitud bancaria" en cuanto a las condiciones de concesión de nuevos préstamos. El fuerte volumen de crédito destinado al mercado en cuestión constituye para JGM una prueba de la "succión" de recursos realizada en España por parte del mercado inmobiliario, lo que no puede dejar de afectar de forma negativa a la capacidad de competir de la economía española.

12. En el capítulo 4 se alude a una encuesta telefónica organizada por el propio JGM en 2005, efectuada a 1509 compradores, de la que el resultado más llamativo fue el que más de la mitad de los encuestados aceptaron la presencia de sobrevaloración de la vivienda en España, y confiaban a la vez en nuevos e importantes aumentos del precio citado en los años posteriores.

13. En 2006 descendieron las ventas de viviendas, pero en dicho año se registró el record de iniciaciones, unas 850.000 viviendas. En abril de 2007 el descenso brutal de las acciones de Astroc en la Bolsa marcó el comienzo de una nueva etapa del mercado de vivienda y de la propia economía española. En el mismo año los dos mayores bancos de España anunciaron la venta de sus principales edificios.

14. En 2007 se apeló a la demografía como justificante de la conveniencia de seguir manteniendo un alto volumen de construcción residencial. JGM defiende el uso del método de las "tasas de jefe de hogar" para estimar, desde una perspectiva demográfica, los hogares que pueden crearse cada año, entendidos como una simple demanda potencial, puesto que serán otras variables las que den lugar a la demanda efectiva de viviendas, en especial la relativa al ritmo de creación de nuevos empleos. JGM considera que el auge pasado ha descansado sobre todo en las óptimas condiciones de financiación existentes, tanto a promotor como a adquirente de vivienda.

15. Entre las recomendaciones de política de vivienda recogidas en el capítulo 5, JGM destaca las relativas a la conveniencia de eliminar la desgravación fiscal a la compra de vivienda en el IRPF, al necesario y efectivo apoyo a la vivienda en alquiler, a la conveniencia de eliminar la práctica del sorteo en la asignación de viviendas protegidas. Se llega a defender por el autor que todas las viviendas de dicho tipo se destinen al alquiler, que considera asimismo la escasa utilidad que han tenido los cambios efectuados por los nuevos gobiernos en la normativa de suelo. Desde el sector público no se deben de fomentar las expectativas de aumentos permanentes del precio de la vivienda. Por último, JGM considera conveniente aislar a los tasadores respecto de las entidades de crédito. También defiende un reforzamiento de las haciendas locales, a la vista del alto peso de los tributos ligados al mercado de vivienda dentro de los presupuestos de dichas administraciones (35%-40%).

16. En el capítulo 6 se resumen los argumentos esgrimidos en Internet entre defensores y críticos de la idea de la existencia de una BI, incluyéndose un divertido "léxico de la burbuja" obtenido a partir de lo escrito en la red al amparo de la clandestinidad que permite dicho medio (pp. 118-120).

17. En el capítulo 7 JGM reitera lo tantas veces advertido por su parte acerca de que el coste de la política de vivienda, en torno al 2% del PIB, resulta excesivo y, además, es poco eficiente en el caso de España. JGM efectúa una valoración positiva de la actuación consistente en la creación de la Sociedad para el Alquiler en 2005, entre las medidas de política de vivienda, incluida en el programa electoral del PSOE en 2004, aunque comenta que la implantación de la SpA no ha sido un ejemplo de eficiencia. JGM es asimismo crítico con la recientemente implantada ayuda directa al arrendatario, denominada como "renta básica de emancipación".

18. En el último capítulo, el 8º, se describe el actual proceso de crisis financiera, iniciado con la creación y posterior venta de una masa importante de créditos a adquirentes con una alta probabilidad de fallidos en USA. Se hace una crítica a la titulización como mecanismo de alimentación financiera, puesto que puede conducir a reducir el rigor en la concesión de nuevos préstamos, junto a las Agencias de Rating.

19. El autor celebra la aparición en 2008 de la nueva estadística de precios de vivienda del INE, que recoge sólo tasas de variación. Destaca sobre todo el fuerte descenso interanual de los precios de venta de las viviendas usadas en el tercer trimestre de 2008 (-8,6%). Todo apunta a que en 2009 persistirá un retroceso similar en los precios de la vivienda. Esto refuta la primera de las falacias existentes en España sobre la vivienda.

El libro presentado supone una recopilación amplia de las ideas expuestas en la presente década por Jose García Montalvo, tarea en la que no ha estado solo, precisamente, aunque haya sido el burbujista más constante y prolífico en España. Será conveniente, tras su lectura, conservarlo y volver al mismo de vez en cuando. El nivel de iniciación de nuevas viviendas que se alcanzó en España en 1973 tardó casi 30 años en superarse, precisamente en la última etapa de auge. Es posible que el máximo nivel de viviendas iniciadas alcanzado en 2006 no llegue a superarse nunca, pero lo que es seguro es que la pasada etapa de auge del mercado de vivienda no ha sido la primera registrada por la economía española (sí fue la más prolongada, gracias sobre todo al euro) ni tampoco será la última.

Julio Rodriguez López

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